Türkiye’de gayrimenkul fiyatlarının yükselmesi, miras yoluyla kalan taşınmazların aile içindeki paylaşımını da giderek daha büyük bir sorun haline getiriyor.
Geçmişte kardeşler arasında daha kolay çözülebilen ev, arsa veya tarla paylaşımı, taşınmazların değerinin milyonlarca liraya ulaşmasıyla birlikte ciddi ekonomik anlaşmazlıklara dönüşebiliyor.
Bir mirasçının oturduğu evde kalmak istemesi, diğer mirasçıların ise paylarının karşılığını almak istemesiyle başlayan anlaşmazlıklar, tarafların ortak noktada buluşamaması halinde mahkeme sürecine taşınabiliyor.
Miras taşınmazları artık çok daha değerli
Gayrimenkul değerlerindeki artış, miras kalan taşınmazların aile içinde taşıdığı ekonomik önemi de değiştirdi.
Örneğin bir evin değeri yükseldikçe, o taşınmazda küçük bir hisse bile mirasçı açısından önemli bir ekonomik karşılığa dönüşüyor. Evde yaşayan mirasçının diğer hissedarların paylarını satın alacak maddi gücünün bulunmaması ise sorunun çözümünü daha da zorlaştırıyor.
Üstelik bazı taşınmazlarda sorun yalnızca birinci kuşak mirasçılarla sınırlı kalmıyor.
Hissedar sayısı arttıkça uzlaşma zorlaşıyor
Yıllar önce miras kalan ancak paylaşımı tamamlanmayan taşınmazlar, sonraki nesillere de devredilebiliyor.
İlk aşamada iki veya üç kardeş arasında bulunan ortaklık, çocukların ve torunların da mirasçı olmasıyla birlikte çok sayıda hissedara bölünebiliyor.
Hissedar sayısı arttıkça taşınmazın satılması, bir kişiye bırakılması ya da kullanım şekli konusunda anlaşmaya varmak da güçleşiyor.
Bu durum özellikle yüksek değerli konut, arsa ve arazilerde miras anlaşmazlıklarının daha uzun sürmesine neden olabiliyor.
Miras paylaşımında ekonomik beklentiler öne çıkıyor
Hayat pahalılığı ve gayrimenkul fiyatlarındaki yükseliş, miras paylaşımındaki beklentileri de değiştirdi.
Aynı taşınmaz bir mirasçı için aileden kalan bir yuva anlamına gelirken, başka bir mirasçı açısından milyonlarca liralık ekonomik değer taşıyan bir yatırım olarak görülebiliyor.
Taşınmazın kira getirisi, bulunduğu bölgedeki gelişme potansiyeli, imar durumu ve gelecekteki değer artışı beklentisi de tarafların taşınmaza biçtiği değeri birbirinden farklılaştırabiliyor.
Ortaklığın giderilmesi davaları yıllarca sürebiliyor
Mirasçıların kendi aralarında anlaşamaması halinde başvurulan hukuki yollardan biri ortaklığın giderilmesi davaları.
Ancak dava sürecinin de kısa sürede sonuçlanacağı garanti değil.
Adalet Bakanlığı verilerine göre ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında son bir yılda 23 bin 306 başvuru arabuluculukta anlaşmayla sonuçlandı. Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda ise 4 bin 634 dosyada anlaşma sağlandı.
Ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurulması da 1 Eylül 2023'ten itibaren dava şartı olarak uygulanıyor.
Bazı davalarda süre 1.652 güne çıkıyor
Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamadığında tarafları uzun bir yargılama süreci bekleyebiliyor.
2025 yılı adli faaliyet raporlarında, miras nedeniyle açılan ortaklığın giderilmesi davalarının bazı mahkemelerde yüzlerce gün sürdüğü görülüyor.
Tarsus 1. Sulh Hukuk Mahkemesinde ortalama sonuçlanma süresi 686 gün, Tarsus 2. Sulh Hukuk Mahkemesinde ise 842 gün olarak kaydedildi.
İstanbul Anadolu Adliyesinin 2025 faaliyet raporunda ise bazı Sulh Hukuk Mahkemelerinde miras kaynaklı ortaklığın giderilmesi davalarının ortalama sonuçlanma süresi 1.652 gün olarak yer aldı.
Bu rakam yaklaşık 4,5 yıllık bir yargılama süresine karşılık geliyor.
Farklı mahkemelerde 432 ve 502 günlük süreler görülürken, Erzurum'daki bazı mahkemelerin raporlarında da 609, 670 ve 659 günlük sonuçlanma süreleri yer aldı.
Milyonluk taşınmazlarda anlaşmazlık daha da büyüyor
Taşınmazın değerinin yükselmesi, tarafların uzlaşma ihtimalini de etkileyebiliyor.
Bir mirasçı satışın hemen gerçekleşmesini isterken, başka bir hissedar bölgedeki fiyatların daha da yükselmesini bekleyebiliyor.
Benzer şekilde bir taraf taşınmazın kendisine bırakılmasını isterken diğer hissedarlar paylarının nakit olarak ödenmesini talep edebiliyor.
Özellikle yüksek tutarlı taşınmazlarda tarafların beklentileri arasındaki fark büyüdükçe anlaşmazlıkların mahkemeye taşınma ihtimali de artıyor.
Arabuluculuk mirasçılara zaman kazandırabilir
Hukukçular, dava yoluna gitmeden önce arabuluculuk seçeneğinin değerlendirilmesinin önemli olduğunu belirtiyor.
Tarafların anlaşması halinde taşınmazın bir mirasçıda kalması, diğer hissedarların paylarının satın alınması veya taşınmazın satılması gibi farklı çözümler üretilebiliyor.
Bu yöntem, tarafların ortak bir noktada buluşabilmesi halinde hem uzun süren yargılama sürecinin hem de buna bağlı maliyetlerin önüne geçilmesine yardımcı olabiliyor.
Uzmanlara göre miras paylaşımında tapu kayıtlarındaki hisse yapısının ve taşınmazın güncel değerinin önceden netleştirilmesi, tarafların daha sağlıklı karar vermesine de katkı sağlıyor.
Miras kavgasını büyütmemek için erken uzlaşma kritik
Gayrimenkul fiyatlarındaki yükseliş, miras yoluyla elde edilen taşınmazların ekonomik değerini artırırken, hissedarlar arasındaki anlaşmazlıkların da daha maliyetli hale gelmesine neden oluyor.
Özellikle çok sayıda mirasçının bulunduğu taşınmazlarda her geçen nesille birlikte hisselerin daha da bölünmesi, çözümü güçleştirebiliyor.
Bu nedenle miras kalan taşınmazlarda tarafların hukuki sürece başvurmadan önce arabuluculuk ve uzlaşma seçeneklerini değerlendirmesi, yıllarca sürebilecek davaların önüne geçilmesi açısından önem taşıyor.