Miras yoluyla kalan taşınmazların satışında önemli bir değişiklik yürürlüğe girdi.

31 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7589 sayılı Kanun ile ortaklığın giderilmesi davalarında yeni bir usul getirildi.

Artık ilk açık artırma yalnızca mirasçılar arasında yapılacak.

ESKİ SİSTEMDE NE OLUYORDU?

Değişiklik öncesinde ortaklığın giderilmesi davalarında yapılan ihalelere üçüncü kişiler de katılabiliyordu.

Bu nedenle aileye ait taşınmazlar, ilk ihalede dışarıdan alıcılara geçebiliyordu.

Sonuç olarak mirasçılar, aile konutunu ya da dedelerinden kalan tarlayı korumak isteseler bile, yüksek teklif veren üçüncü kişiler karşısında kaybedebiliyordu.

YENİ DÜZENLEME NE GETİRİYOR?

Kanunla birlikte mirasçılara öncelik hakkı tanındı.

Yeni usul şöyle işliyor:

Yani mirasçılar, taşınmazı kendi aralarında muhafaza edebilmek için ilk sırada değerlendirme imkânı elde ediyor.

HANGİ TAŞINMAZLAR KAPSAMDA?

Düzenleme, iki koşulu birden taşıyan taşınmazlar için geçerli:

1. Miras yoluyla intikal etmiş olması
2. Tamamının mirasçılara ait olması

Yani sonradan üçüncü kişilere hisse satılmış taşınmazlarda durum farklı değerlendirilebiliyor.

UZMAN: "AİLE KONUTLARI KORUNACAK"

Düzenlemeyi değerlendiren Avukat Özge Özmen Korkut, kararın özellikle aile konutları ve miras kalan taşınmazların korunması bakımından önemli sonuçlar doğuracağını belirtti.

Korkut'a göre yeni düzenleme, mirasçılara taşınmazı aile içinde tutabilme imkânı sağlıyor.

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ NEDİR?

Bu dava türü, halk arasında "izale-i şüyu" olarak da biliniyor.

Mirasçılar taşınmazın nasıl paylaşılacağı konusunda anlaşamadığında, herhangi bir mirasçı mahkemeye başvurarak ortaklığın giderilmesini isteyebiliyor.

Mahkeme iki yoldan birine karar veriyor:

Fiziksel bölünme mümkün değilse (örneğin bir daire), satış yolu izleniyor. İşte yeni düzenleme bu aşamayı ilgilendiriyor.

KİMLERİ İLGİLENDİRİYOR?

Düzenleme özellikle şu durumlardaki aileleri kapsıyor:

• Miras kalan ev veya daire üzerinde anlaşamayan kardeşler
• Ortak tarım arazisi bulunan mirasçılar
• Hisseli tapu sahibi aile bireyleri
• Ortaklığın giderilmesi davası süren dosyalar

MİRASÇILAR NE YAPMALI?

• Dava sürecini takip edin. Devam eden dosyalarda yeni hükmün nasıl uygulanacağını avukatınızla değerlendirin
• Değer tespitini önemseyin. İhale bedeli, taşınmazın piyasa değerine göre belirleniyor
• Finansal hazırlık yapın. İlk ihalede taşınmazı almak isteyen mirasçının ödeme kapasitesi olması gerekiyor
• Anlaşma yolunu deneyin. Mahkeme sürecine gitmeden önce mirasçılar arasında uzlaşma her zaman daha hızlı ve düşük maliyetli
• Hukuki destek alın. Miras hukuku teknik bir alan; her dosya kendine özgü

İNTERNETTE DOLAŞAN İDDİALARA DİKKAT

Miras paylaşımıyla ilgili sosyal medyada ve bazı internet sitelerinde farklı iddialar dolaşıyor.

"Eşit paylaşım zorunluluğu kalktı", "noter onayı gerekmiyor" gibi bilgiler zaman zaman gündeme geliyor. Ancak bu iddiaların bir kısmı mevzuat dayanağı belirsiz ya da eksik aktarılmış durumda.

Miras işlemleri; tapu, veraset ilamı ve vergi boyutlarıyla teknik bir süreç. Bu nedenle işlem yapmadan önce:

• Tapu Müdürlüğü
• Noter
• Avukat

kanallarından teyit alınması öneriliyor.

VERASET İLAMI ŞART

Miras işlemlerinde ilk adım, mirasçıların resmî olarak belirlenmesi.

Bu belge veraset ilamı (mirasçılık belgesi) olarak biliniyor ve şu yollarla alınabiliyor:

• Noterlerden
• Sulh hukuk mahkemelerinden

Belge olmadan tapu devri işlemleri yapılamıyor.